一、商业街如何做定位？？

整体建筑风格一般要明显突出当地特色文化、多民族文化，要用合理的艺术风格把文化元素巧妙的融为一体，使之成为亚丁景区别具特色的一大亮点。

商业街的建筑格局应充分体现集中、集密、高低错落有致、胡同相互之间要有当地景区多民族商业街项目整体思路定位及未来运营设想，连贯通畅。

商业街个体单店的外立面可根据经营者的经营特色进行装修设计。

商业街的思路定位和运营设想目标是：全力打造“人无我有，人有我优”的项目发展理念。

商业街是人流聚集的一个主要场所。采用东西方向排列，以入口为中轴对称布局，建筑立面多采用塔楼，骑楼，雨罩的元素使空间产生新的划分，室内空间既设置了集中商业，又有零散店铺，是西方现代MALL与中国传统商铺的有机组合。

专业商业街商铺往往集中经营某一类（种）商品，如建材、汽车配件、酒吧、休闲娱乐等；复合商业街商铺对经营的商品不加确定，经营者可以按照自己的设想去随意经营。

二、如何打造沉浸式文旅商街？

绿维文旅认为，文旅街区是区域发展重要的聚集核结构之一，是区域内提升消费、满足多元化的需求的重要载体。对于成功的、成熟的文旅街区来讲，不是只靠前期策划、规划、设计就能实现的，商街后期的运营才是关键，因此，绿维文旅认为沉浸式文旅商街的打造一定不能忽略以下几点：

一、因地制宜下的吸引力策划。文旅商街，作为主题非常明确的一种商街，要充分调研本地市场和目标受众需求，做出因地制宜的定位规划和调整。

二、场景消费下的业态体验化。随着科技的不断发展和成熟，“场景+消费”的“沉浸式”方式越来越多地被用于商业业态，被越来越多的商旅空间运营商所重视，在消费场内融合更多文创、手作、娱乐、餐饮等体验式业态，是提升游客延长消费时间的核心。另外，受欢迎的文旅街区要时刻关注消费趋势变化，不断优化食、宿、行、游、购、娱等要素的配置。

三、街区文化风貌的充分体现。文旅街区的核心吸引力，要依托自身条件打造游乐、文化、标志性景观、独特建筑景观等，并通过引入一些新的旅游项目，将观光与休闲结合，构成游客到访的吸引因素。

四、完善的旅游服务系统。文旅街区作为一个文旅目的地，应有景区化的服务系统，要有合理的内部外部游线安排、清晰明朗的信息展示导览标识、优质周到的咨询指导安全保障服务、游客服务中心系统、丰富合理表现出食、宿、行、游、购、娱旅游六要素的游憩节点配置等。

五、具备网红属性和社交属性。对于沉浸式主题街区来说，它从诞生就应有很强的网红属性和社群属性，所以一定要有社交型共享空间，打造社交新场景，利用多元业态吸引具有兴趣爱好的人群，推动其进行内部社交，以此来增强粘性，培养游客忠诚度，并利用好互联网社交传播功能，迅速扩大市场影响。

六、重视活动运营和推广。充分发挥主题街区内场景和商家的优势，组织各种读书沙龙、造物节、文创市集、美食季等主题活动，不定期的策划艺术展览、文创发布会、快闪等活动，快速聚焦话题，形成传播热点。

绿维文旅,是文旅康养与乡村振兴EPCO综合服务商，“三甲”规划设计、建设总包、文旅运营全程服务机构。从2005年创立之初，绿维文旅便提出了“创意经典·落地运营”的理念，历经近20年创新发展，在街区旅游产品打造方面，积累了很多实践经验，以策划为前提，规划设计为核心，形成了从顶层设计到投融资、开发、建造、招商、运营、培训、智慧化等全程全链业务体系。

三、在三四线城市，如何打造能吸引消费者的商业街

近几年知名房企开始陆续进入三四线城市，并大举布局，三四线城市将迎来开发热潮。虽然三四线城市正成为商业地产扩张的新“蓝海”，但是，盲目按照一二线城市的操盘经验来开发只会水土不服，一切都要遵循三四线城市的市场规律，以市场和消费者为准绳。

三四线城市新规划的商业街项目，大部分为租售结合的项目，以直接销售形式进行资金回笼。但市场现状是商铺投资回报不支撑售价，无法达到投资者认同，造成项目整体开发利润积压。

这就需要放弃低成本商业街的开发模式，将打造品质商业街项目作为开发目标，达到提高存活率，提高经营回报，提高投资者认同的目标。

璞石精雕方归真，用提高势能的方法打造品质商业街是较为有效的方式。

一、市场存在窗口期

1、先行城市的趋势

纵观一二线城市的过往，当一个区域发展到一定程度，都会出现标签鲜明的品质商业街。比如针对改善客群的正餐一条街，针对商务客群的城市会客厅，针对年轻人的潮玩运动街。这种区别于大众消费的品质商业街，随着城市发展而出现，能够代表商业消费升级的趋势。贴近专属客群的品质商业街，也是适应未来市场的重要发展方向。

2、三四线城市的市场机会

由于三四线城市地域版图不大，人口不多，商业街项目直面盒子类商业的竞争，处于直接混战状态。目前已处于百货向购物中心的转型期，整体商业市场处于消费理念变革，新旧冲突动荡不确定性时期。

一方面本地客群习惯于老的百货形式消费场所，百货类以多品牌聚拢稳定客流，获得高坪效。另一方面万达、吾悦等城市级购物中心做下沉市场，囊括了全城的中高端家庭型消费。

商业街作为第三类日常消费场所，占据贴近社区消费者的优势，填补了众多区域性消费市场。上述三种类型组成了当今三四线城市商业市场，这三种商业类型实际都不适合做租售结合的商业街。

三四线城市，在大众消费已经被百货、购物中心、社区商业三种形式满足的时候，也已经到了消费升级的时代。

市场窗口期就是先行城市已经出现的品质商业街。那么如何用提高势能的方法定制品质商业街”？

提高势能的具体做法有三个：

一是锁定客群做高势能定位；

二是以极致场景满足需求；

三是用品牌背书彰显价值。

二、锁定客群做高势能定位

建立消费客群分类。商业街的出路是在细分市场做特色，三四线城市消费客群大致分为五类：

1、老居民为主地缘性客群

由老百货商业、社区商业街来满足。其中社区商业街，适合于极小体量商业街，是最安全最低成本的发展方向，但基本依靠自然来访客流，失去面向未来的发展空间。

2、大众家庭型客群

此部分客群最多，基本由万达等城市级购物中心满足。这类消费需要大空间的主力店、专门店带动，不适合租售形式的商业街项目。

3、城市领袖圈层

每个城市都有自己的领袖圈层，此部分客群追求享受和私密，关注社交和休闲。此类消费一般未被满足，是消费外溢最严重的版块。而且消费客群、经营商家、不动产投资者这三类群体基本重叠。

这个物业发展方向有两个标签：

一是商业归属区域内有高端住宅盘或商务中心；

二是操盘团队具备优质资源调配能力。

4、新兴年轻客群

任何城市都有年轻客群不断涌现，这是引领时代的客群，他们追求新潮体验，是最重要的消费群体和主动传播群体，在大多中小城市也未被满足。适合多首层商业街+公寓的规划组合，也适合市中心位置旧厂改造项目。

5、具备特有资源而发展的客群

包含旅游客群、产业客群、商务客群、学生客群、文旅客群、康养客群等，这取决于商业项目可直接借助的资源，具备先天优势。

三、以极致场景满足需求

1、规划核心聚客空间

在社区商业中，保证客流的一般是超市、影院、教育三大件。随着今年影院和教育培训的受挫，品牌超市下沉缓慢，这三大件都出现了问题。在上一章节阐述高势能品质商业街需要锁定专属客群，就要为其定制最合适的商业街，如果传统主力店前景不明确，建议规划核心聚客空间。

为专属客群定制独有极致场景，规划“商业街+极致场景”；比如：商业街+运动场、+博物馆、+社区服务、+广场、+mini教堂、+艺术中心、+高线连廊、+小剧场、+城市艺术品建筑……以极致场景空间规划商业向内的聚客核心，提高内街商铺价值的同时，塑造强话题性的高势能品质商业街。

2、灵活设计稀缺商业

在设计商业建筑时，应适当避免绝对的“货值最大化”，规划“适合运营的有效商业”，即规划“灵活的稀缺商业”。比如：外街有独栋旗舰店、内街各铺可视可达、有外摆空间、有专享露台、有共享庭院、有创意的体块和肌理等。将商业街空间灵活性发挥至极致，用极致场景提升自身势能，给经营商家预留想象空间。将商业街建设为美好作品。

比如泰国The Commons Saladaeng建筑面积仅3000㎡，是一个集合了零售、餐饮等多种服务的小型商业体，用一个半开放巨型红屋顶营造了周围人群最喜欢聚集的共享之地，这个红屋顶就是项目精神象征。

四、用品牌背书彰显价值

1、首进品牌

商业项目通过品牌背书达到势能的最大化展现。虽然品牌下沉的主要承载地是购物中心，但商业街的城市展示面优势完全能够吸引知名品牌落位，包含特色餐饮、新零售、能源汽车、连锁咖啡、手机品牌店等。

2、升级本地优质商家

三四线城市最好的餐饮、休闲娱乐商家往往是本地独立品牌，已经有良好的口碑和客群积累，有意愿在好的新区开设分店，也适应开放商业街形态。这部分商家最了解自己的客户，激发商家的情怀，针对商街客群进行升级创新。

招商方面，全局式把控项目定位与内容核心的高度匹配，坚持同业差异、异业互补；

营运方面，着力于内容的精细化运营，强化会员体系的标签属性，延伸线下场景体验服务；

企划方面，体验式营销致力于对内容价值的联动营销、跨界营销、新媒体营销的大互联，从而实现将客流转化为‘客留’。”

结语

我们将商业项目的特殊本质激发出来，锁定专属客群，以提高势能为项目订立目标，发挥商业街空间灵活性，塑造极致场景，用品牌背书彰显商业价值。这就是用提高势能的方法打造品质商业街，达到开发商、投资者、消费客户多赢的局面。我们共同努力，为城市营造高势能的商业作品。

要成功运营一个购物中心，一定要深入当地，了解民间文化。全局式把控项目定位与内容核心的高度匹配，坚持同业差异、异业互补的同时，坚守“以人为本”，回归本源，关注消费需求，注重体验和人文的发展。