一、旅游业的发展现状

一、我国旅游业发展的现状

目前我国旅游业主要由旅游代理商、旅游供应商、旅客三个因素组成。旅游方式主要分为散客旅游和旅行社组团旅游两种，采用传统的旅游接待方式，旅游中的许多工作是由人的密集劳动来完成的。其特点是：

1.营销手段以传统的旅游营销方式为主，即通过报纸、电视、杂志等媒介广告宣传的手段认同企业根据技术人员自身设想或意愿研制产品，但效果往往难尽人意，而且成本高。

2.商品交易旅游业的商品交易都是通过现金交易完成，顾客随身携带现金，既不安全，也比较烦琐。

3.联系方式旅游接待方式主要通过电话、电报、传真进行联系，时间长且费用高。

落后的旅游管理手段及方式，严重制约着我国未来旅游业的发展，当前，经济全球化与网络化已成为一种不可逆转的潮流，信息技术革命与信息化建设正在使资本经济变为信息经济、知识经济，并将迅速改变传统的经贸交易方式，旅游经济在相应地受到了冲击的同时却也赢得了发展的机遇。旅游经济以其自身的特点和发展要求，完全可以适应并有必要走上信息化的道路，这是我国旅游业发展的必然趋势。

4、旅行社职能的淡化

旅行社作为中间服务商，主要职能是提供咨询服务、票务处理、设计和推销旅游产品。但随着信息技术的普及，旅行社受到冲击最大，如果它不重新构筑生存的基石，那么它将可能消失。主要表现在：

（1）旅行社的咨询服务功能将被Internet 的网络的自动查询所替代。随着Internet网络技术的发展和普及，以及网上资源的丰富和完善，特别是随着家电的推出，人们可以“在家观世界”，可以很方便地通过网络自动查询功能更具体、更直接、更及时地查询到自己所需要的旅游目的地信息。

（2）旅行社旅游产品的推销模式和手段将被网上营销所替代。 旅行社传统的广告宣传和推销手段，不仅成本高，而且推广面也受到限制，如果利用Internet这样全球性的网络进行产品的营销，不仅覆盖面广，而且成本也低、效果好。网络作为一种新的大众媒介，有着其他传媒不可比拟的优势：全球性，交互性，集文字、声音、图像于一身，且修改补充也非常方便。

（3）代理票务的收入将会随着旅游预订系统（CRS）和银行付款系统（BSP）的完善和推广而下降。

5.旅游电子商务的发展

随着互联网在全球范围内的飞速发展和普及，信息技术的成果正逐步渗透到人们社会生活和生产的各个方面，电子商务作为一种新的交易手段和商务模式，也正以空前的速度进入包括旅游业在内的传统商务的各个领域。实际上，国际旅游业电子商务市场的竞争早已步入了跨国界、跨行业的竞争阶段，发达国家旅游业电子商务发展势头日趋强劲。调查结果显示，早在1998年，美国就有近半数的旅行者在网上订票，有51％的长期旅行者通过英特网获得旅游目的地的信息及确认价格、时间等。1999年，国际旅游业已有2％的收入来源于网上业务，70 ％的网民访问过旅游站点。据CNN 的数据显示， 1999 年度全球电子商务销售额突破1400亿元，其中旅游业电子商务销售额突破270亿元， 占全球电子商务销售总额的20％以上。因此，旅游电子商务具有无限的潜力，它将成为未来旅游业营销的新模式。

二、请问旅游地产的特点有哪些？谢谢

旅游地产，从某种意义上来说，它是一种经济综合体，它覆盖了地产、度假、生活、休闲娱乐等各大方面。从理论上来说，旅游地产是比较宽泛的概念，粗略概括可以分为四类——旅游景点地产，旅游商业地产，旅游度假地产，旅游住宅地产。从远景设计研究院多年旅游地产规划设计经验来看，主要有一下几方面的特点：

1、旅游地产发展城市间发展差异较大，形成一二三线城市划分，且多集中于沿海

2、旅游地产产品类型多样，运作方式逐渐综合多元化

3、旅游地产置业需求更多希望在投资和消费上获得优良组合

4、旅游地产置业人群区域划分比较集中，普通型的旅游地产消费尚未形成

5、旅游地产开发模式逐步丰富，创新型产品、配套服务需求更加丰富

大致就是以上几方面了。

三、南昌市旅游资源分析

1、旅游资源丰富且类型多样：按《中国旅游资源普查规范》的分类体系划分，在全国六大类74个基本类型的旅游资源中，南昌市六大类全部具备，74个基本类型中南昌占有63种。人文景观、水域风光、生物景观、古迹建筑等应有尽有。

2、文化底蕴深厚：南昌是一座名副其实的历史文化名城。有古迹及建筑类资源04;处，其基本类型十分广泛，包括古人类遗迹71处，社会经济文化遗址0处，军事遗址12处，古城遗址7处，宗教与机制建筑17处，阁楼殿（厅）堂11处，塔11处，古牌坊11处，碑碣5处，摩崖石刻0处，陵园/处，古墓与名人墓/2处。历史上，自上古洪崖（黄帝音乐大臣）到清代裘日修（南昌新建人，进士，治水有方，精通文史哲）共11-位名人，包括王勃、韩愈、白居易、王安石、黄庭坚、朱熹、汤显祖等等，都在南昌留下了佳作或足迹。

3、区位优势明显。南昌是京九线上唯一的省会城市，是京九线、浙赣线沿线风光带的中心城市。东有沪苏浙客源，西接中西部地区客源，南迎闽粤及港澳台以至新马泰客源，北接京津辽吉客源，有广阔的市场。

4、旅游资源开发程度低，旅游特色不突出。一段时期以来，南昌的市场经济欠发达，旅游经济发展滞后，旅游开发的思维模式基本上仍是资源主导型，旅游业基本上停留在观光型阶段，缺乏拳头产品和整体格局。

四、旅游地产在中国的发展状况怎样？改如何总结？

我国旅游地产的发展前景如何？这是旅游业和地产业都比较关心的问题。在此，将在我国旅游地产发展环境与发展现状的基础之上对我国旅游地产的发展前景作一初步探讨。

1.我国旅游地产发展概况

旅游地产在我国还是一个比较新鲜的概念。其主要经营模式分时度假于20世纪90年代末期由一些房地产商引入我国，他们的目的是推销他们手中滞销的房产。旅游业涉及这一领域首先开始于个别单体饭店加入国际交换网络。在1997年，杭州梦湖度假村，北京九华山庄，北京燕苑度假村是我国最早加入RCI的饭店。截止到2001年，我国加入 RCI的旅游饭店有17家，其中北京、海南、云南各三家，青岛、无锡、杭州、珠海、天津、武汉、桂林、上海各一家。加入II的有三家，分别位于上海市清浦县、广州市和广州市的番禺区。[6]

近年来亦有相当数量的旅游饭店和旅游集团开始运作旅游地产产品，以不同的方式探索旅游地产在中国的本土化经营。其中有：（1）借用分时度假的概念，开发出类似产品的单体企业，如以产权酒店为经营模式的北京快乐假日酒店。（2）单体加盟国际分时度假交换网络的经营企业，其经营模式与国际接轨，采用销售20-40年每年一周的度假地住宿权的方式。(3)自主开发分时度假网络的企业，他们致力于将分时度假产品进行本土化的改革，设计出适合我国市场的新型运作模式，如华夏之旅和新旅网络度假公司。（4）集分时度假开发、销售于一体的企业，如天伦度假公司。

同时，房地产业亦将旅游地产当作解决滞销房产的灵丹妙药，将其作为投资开发的一个重要领域。据了解，国内日前涉足旅游房地产的公司超过百家，包括首创、海航、中信、中旅等大型企业，也包括珠江地产、人鸿集团、万科集团、万达集团、万通集团、青岛汇泉旅业等大批房地产投资商、开发商、旅游企业，各路开发商均看好未来中国的旅游房地产市场。截止到2003年，我国北京、上海、大连、青岛、海南、广东、福建、深圳等地的旅游地产项目已达到近百项，海南的博鳌城，深圳的华侨城等一大批旅游地产项目得益于“假日经济”与“会议经济”。[8]

2.我国旅游地产SWOT分析

SWOT分析是广为应用的机会-风险分析方法，S指的是Strengths（优势），W指的是Weaknesses(弱势），O 指的是Opportunities（机遇），T 指的是Threat（威胁）。[9]在此将运用SWOT分析方法，分析我国旅游地产业发展的环境，找出我国旅游地产业本身的优势和劣势，发现并确定旅游地产业的外部机遇和威胁，从而对我国旅游地产的前景进行预测。

（1）Strengths(优势)

旺盛的市场需求。世界旅游组织秘书长佛朗切斯科•费兰贾利对法国《费加罗报》发表谈话说：今后20年内，中国将在世界旅游市场发挥重要作用，到2020年将成为世界第一大旅游大国。随着我国经济的飞速发展及国民消费观念的日趋成熟，度假休闲旅游将会渐渐取代观光旅游，成为大众比较青睐的旅游方式。我国在3-5年内，可望形成一定规模的度假旅游市场，这一市场的形成与扩大将会给旅游地产带来旺盛的市场需求。

优越的市场供给。我国饭店业总体供大于求，由于增长速度过快，1998年以来，平均客房出租率不到60%。另一方面，全国商品房空置率高，据国家统计局统计，2004年11月末，全国商品房空置面积为9985万平方米。[10]饭店业总体供大于求，全国商品房空置率高，当然并非好事，但却为旅游地产提供了良好的供给条件。同时，因为我国可投资领域少，可利用资金相对充足，对于像旅游地产这样有国际成功先例的投资新领域，在基础条件成熟的情况下，不难吸引到积极寻求投资项目的资金，这势必会带来相当数量的供给。

（2）Weaknesses（劣势）

概念的模糊不清。旅游地产在我国刚刚起步，不管是开发商，还是消费者或多或少都存在着概念模糊不清的问题。众多涉及该行业的开发商开发概念的模糊也导致旅游地产理念的推行上出现偏差，使消费者逐渐对产品失去兴趣。通过对国内的消费群体分析，为数众多的消费者是出于投资的目的而购买旅游地产产品，但是从市场长远发展的角度，应强调其作为度假产品的本质含义。

进入门槛较高。开发旅游地产的成本是很高的，首先在产品开发的选址、规划、建设及度假资源的整合都需要投入大量的人力、财力、物力，而后起的管理和维护以及品牌的塑造都是一个长期的过程。较高的进入门槛让很多有心发展旅游地产的企业望而却步，这对于产业的健康与可持续发展很不利。

（3）Opportunities（机遇）

中国经济飞速发展，新的世纪开始，我国进入全面建设小康社会的新纪元，人民生活水平提高，我国经济的持续快速发展为旅游地产提供了更大的发展空间。

加入WTO后，中国旅游业飞速发展，国家已把旅游业作为新的增长点。旅游地产作为房地产业与旅游业相结合的产物，有着明显的就业效应、增长效应、带动效应和可持续效应。正因为如此，钱其琛副总理2001年1月8日在全国旅游工作会议讲话中体出了“中心城市可以积极探索分时度假等新的旅游方式”，[11]这为旅游地产的发展创造了良好的历史性机会。

（4）Threats（威胁）

信誉的缺失导致市场形象风险。信誉支撑产业，而信誉的缺失则会带来产业的凋零我国旅游地产尚处于发展初期，制度建设步伐赶不上旅游地产的发展速度，受利益驱动，一些商人的不良行为致使产业信誉遭受严重影响。

人力资源的缺失导致系统管理风险。旅游地产作为一个综合性的产业，其开发、经营和管理涉及到旅游、房地产乃致金融、IT等许多不同的领域，对系统管理人员的整体素质要求较高，缺乏具备专门技能的管理人员会带来管理上的风险。

3.我国旅游地产存在问题及对策

现阶段我国旅游地产尚处于初级阶段，还存在着以下一些主要问题：

近期度假需求不旺。旅游地产供求是个复杂的系统，与城市的恩格尔系数,GDP水平等都有着密切的关系。2003年我国人均GDP超过1000美元大关，按照国际经验，人均GDP超过1000美元正是一个国家旅游需求膨胀的时期，但主要是观光性质的需求;休闲需求急剧增长的门槛是人均GDP达到2000美元，那时候就将形成对休闲的多样化需求和选择;人均GDP达到3000美元，度假需求才会普遍产生。[12]现在，我国人均GDP刚刚超过1000美元大关(2004年为人均1268美元)，旅游地产的机会才开始出现，部分先富起来的人才有欲望、有能力、有需求去消费休闲度假产品，但是先富起来的人毕竟只占一小部分。同时，“带薪休假制度”在国内毕竟刚刚起步，大多数人外出旅游仍是依靠“五一”、“十一”等国家法定假日。我国现在仍以观光旅游需求为主，因而，旅游地产这一主要用于满足休闲度假旅游的产品现阶段会面临需求不旺的风险。

制度的缺失。在我国，旅游地产刚刚起步，缺乏专门的政策法规的引导与规范。缺少了这些规范，市场就会失序，一些地产商打着开发旅游地产的旗号，实际上却在进行着新一轮的圈地运动，国家相关部门组成的五部委联合督查组在对地产行业进行的三轮督察中发现“以往的确存在房地产商利用旅游规划项目的名义，进行房地产开发的圈地现象”；一些经营者进行旅游地产项目时，不管消费者今后的权益保障，甚至采取欺诈性销售和非法集资等恶性的牟利手段。这些行为，扰乱了市场，既严重阻碍了旅游地产市场的培育，也阻碍了一些有心发展旅游地产的有实力的大企业进入，使得旅游地产这一非常有前途的产业一度陷入困境。

国内度假网络不健全。国内旅游地产商在开发旅游地产产品时，大多忽视后续经营与管理。目前，任何一家开发商在实力上都无法建立一个健全的度假交换网络。我国度假村、旅游饭店数量庞大，但由于开发商之间缺乏联合，造成了度假市场的分离以及度假地选择面狭窄的局面，从而大大降低了旅游地产产品的吸引力。

如上所述，旅游地产在快速发展的过程中面临着诸多问题与挑战，需要政府、相关的企业及从业者妥善应对，才能保证产业的健康与可持续发展。大体而言，可以从以下几个方向加以努力：第一，进行消费引导，培育消费市场。加强休闲度假理念的正确宣传与推广，有实力的企业应着力打造品牌，以品牌效应促进旅游地产理念的推广，培育旅游地产市场。第二，进行本土化改造。针对我国市场的客观情况，进行合理的产品设计，如为适应国内市场的需求，可以考虑将分时度假的购买年限缩短，销售价格也相应降低。第三，加强联合，建立健全国内分时度假网络。通过度假网络的建设，提升产品的价值，充分显示其可交换性的魅力，满足消费者多样性的需求。第四，完善法律法规，保护消费者权益。一方面，管理部门要制定相关的法规，以此约束经营者的行为，保护消费者的权益，当消费者权益受到侵害时做到有法可依；另一方面，行业内部亦可通过协商，建立规范的行业自律制度。在法律法规出台后建立行业资质认证体系，保证行业健康有序地发展。

结语

我认为，休闲是新千年全球经济发展的第一引擎，到2015年，发达国家将进入“休闲时代”。未来20年，以旅游、娱乐、运动等为基础的休闲产业将会更快地进入各个产业中，休闲产业的发展，也为旅游房地产业提供越来越大的发展空间，相信旅游地产一定会有非常光明的前景！

五、论述旅游服务市场消费者行为的特征

旅游业作为全球发展最为迅速的服务性产业之一，已受到越来越多的关注。随着国家教育体制的改革，大学生人数迅速增长。大学生作为思想最活跃、接受新生事物能力最强的一个群体，已经成为旅游大军中一支不可忽视的队伍，而旅游也成为大学生业余时间的首选。如何抓住大学生旅游行为的动机及其特征，对于开发大学生旅游市场有着重要意义。这便是本文选题的关键所在。本文针对大学生这一旅游消费群体特殊的旅游动机、特征及偏好等，对中国大学生旅游消费行为进行分析，进而对国内大学生旅游市场进行了初步探索。 关键词：大学生旅游；旅游消费行为；旅游业

随着我国旅游业的迅速发展，大学生逐渐成为我国旅游消费的一个重要组成部分。据有关数据统计，有46.5%的大学生在节假日和同学或者朋友外出旅游，12.3%同学在寒假和家人一起旅游。然而，由于大学生特殊的心理、生理、经济等特点，使其旅游消费行为呈现出和其它群体截然不同的特点。我们旨在通过对大学生旅游消费行为进行分析，掌握其特点，进而对大学生旅游市场进行正确的引导和开发，促进旅游业的发展。

六、旅游行业现状及发展趋势

中国旅行社数量持续增长

根据文化和旅游部数据，尽管2020年以来疫情对于旅游行业产生了较大的负面影响，但是中国旅行社数量从2019年的不到3.9万家，持续增长至2021年的4.24万家，较2020年增长4.3%。

中国旅行社从业人员数量持续下降

和旅行社数量不断增长不同，2019-2021年中国旅行社从业人员数量不断下降，从2019年的41.59万人下降至2021年的27.88万人，2021年较2020年下降13.55%。

2021年中国国内旅游总人次同比增长12.8%

2021年中国国内旅游总人次为32.46亿，同比增长12.8%，但是依然远低于疫情前2019年的59.01亿，仅恢复至2019年的54.0%。2021年，城镇居民国内旅游23.42亿人次，增长13.4%;农村居民国内旅游9.04亿人次，增长11.1%。

2021年中国国内旅游总消费增长31%

2021年中国国内旅游总消费收入为2.92万亿元，较2020年增长31.0%，但是远低于2019年的5.73万亿元。2021年，城镇居民国内旅游总消费2.36万亿元，较2020年增长31.6%;农村居民旅游总消费0.55万亿元，较2020年增长28.4%。

2021年中国在线旅游交易额达1.47万亿元

根据Fastdata极数数据，2021年中国在线旅游市场开始复苏，2021年全年交易额为1.47万亿元，较2020年增长34.9%，但是依然没有恢复至2019年的水平。

综上所述，疫情发生以来中国旅行社数量不降反增，但是旅行社从业人员持续下降。从2021年国内旅游总人次和总消费等数据看，行业出现复苏迹象。2021年中国国内旅游总人次为32.46亿，同比增长12.8%;旅游总消费达到2.92万亿，同比增长31.0%;在线旅游交易额达到1.47万亿，同比增长34.9%。

—— 以上数据参考前瞻产业研究院《中国旅游行业市场前瞻与投资战略规划分析报告》