旅游行业现状及发展趋势
中国旅行社数量持续增长
根据文化和旅游部数据，尽管2020年以来疫情对于旅游行业产生了较大的负面影响，但是中国旅行社数量从2019年的不到3.9万家，持续增长至2021年的4.24万家，较2020年增长4.3%。
中国旅行社从业人员数量持续下降
和旅行社数量不断增长不同，2019-2021年中国旅行社从业人员数量不断下降，从2019年的41.59万人下降至2021年的27.88万人，2021年较2020年下降13.55%。
2021年中国国内旅游总人次同比增长12.8%
2021年中国国内旅游总人次为32.46亿，同比增长12.8%，但是依然远低于疫情前2019年的59.01亿，仅恢复至2019年的54.0%。2021年，城镇居民国内旅游23.42亿人次，增长13.4%;农村居民国内旅游9.04亿人次，增长11.1%。
2021年中国国内旅游总消费增长31%
2021年中国国内旅游总消费收入为2.92万亿元，较2020年增长31.0%，但是远低于2019年的5.73万亿元。2021年，城镇居民国内旅游总消费2.36万亿元，较2020年增长31.6%;农村居民旅游总消费0.55万亿元，较2020年增长28.4%。
2021年中国在线旅游交易额达1.47万亿元
根据Fastdata极数数据，2021年中国在线旅游市场开始复苏，2021年全年交易额为1.47万亿元，较2020年增长34.9%，但是依然没有恢复至2019年的水平。
综上所述，疫情发生以来中国旅行社数量不降反增，但是旅行社从业人员持续下降。从2021年国内旅游总人次和总消费等数据看，行业出现复苏迹象。2021年中国国内旅游总人次为32.46亿，同比增长12.8%;旅游总消费达到2.92万亿，同比增长31.0%;在线旅游交易额达到1.47万亿，同比增长34.9%。
—— 以上数据参考前瞻产业研究院《中国旅游行业市场前瞻与投资战略规划分析报告》
现代旅游消费者需要发展趋势
现代旅游市场的主体构成，就是已经成为旅游者和即将成为旅游者的公众，就是他们旅游行为和旅游过程的基本需求。旅游市场的需求不会是一成不变的，因为整个社会的经济和文化，以及人们的心理和生活方式都总是处于不停的变迁过程中。由于旅游业无论从资源开发还是项目设计，都应以能够满足比较长的时间范围和尽可能多的旅游者的需求作为立足点，因此，研究这一市场需求的基本发展趋势，就理所当然地成了旅游建设中一项不可缺少的工作。
面对多样化的旅游选择，旅游市场中综合性满足的需求
进入90年代以来，旅游市场最突出的变化之一是，由于已经有了多样化的旅游可能，一般化的自然景观和人文景观，特别是以单一形态出现的一般化自然景观和人文景观对旅游者的吸引力有所下降，而且这一趋势在可见的未来必将越来越明显。来自现实市场的种种迹象也都表明，越来越多的旅游者不仅愿意选择那些更“独特”、更“奇异”、更“新颖”的旅游景点，而且，他们特别看好那些具有综合性特征的旅游地和旅游项目（即奇异独特的自然景观能同特定的人文景观融为一体），从而在一次确定的旅游过程中获得集知识性、娱乐性、体验性、享受性等为一体的多重满足。
之所以出现这样的变化，同各种旅游资源在总体上不断得到新的开发，各种大众传媒的迅速发展和人们休闲生活的变化有密切的关系。
旅游资源的不断开发，使旅游者对旅游地和旅游项目有了更多的选择余地，一些新型传媒的出现，又使很多人足不出户却已能对很多旅游景点获得大致的了解，此外，由于休闲生活的越来越受重视，休闲方式的多样化使得很多人对旅游线路旅游项目的选择都越来越“精挑细选”，传统旅游动机中以“到过某名山名水即可为荣”的心理满足已经有所弱化，越来越多的人现在想要寻求的是旅游过程中的真正乐趣了。虽然不同层次不同类型，乃至不同年龄、性别的旅游者，对上述满足指向会有一定的差异侧重，但希望在其旅游过程中能同时获得多重满足的需求却是一致的。此外，旅游行为的普遍化，城市生活节奏的不断加快，人们的平均出游次数增多等，也是旅游者对综合性旅游项目的需求期待越来越高的一个重要原因。在旅游行为的实施过程中，人们普遍期望在单位时间和一定经济支出内能够获得尽量多一些收益。
笔者曾经发现一些国外的旅游研究专家特别强调综合性旅游项目的现代意义，他们以英国和美国的例子说明，人文旅游和生态旅游在那里占了很大的比例，并且认为这两者是未来旅游发展的真正价值所在，同时，他们尤其强调如果把这两者结合起来，将能够产生更大的吸引力，从而创造出更加巨大的财富。他们对目前中国一些充分考虑到各种综合性因素的旅游项目抱有较高的评价，而对那些比较单一的思路却批评有加，再三强调综合性的考虑对于现代旅游业未来发展的至关重要。
市场需求，应该是决定资源配置和项目设置的关键依据。既然在旅游过程中追求多样化多层次的综合性满足，已经成了当代旅游者中的普遍需求，我们在旅游资源的开发和具体项目的设计上，当然就不能不作出认真的相应考虑了。比如，我们也许能把某些自然景观的传统利用往生态旅游的开发方面努力靠一靠。所谓生态旅游的内涵，显然就大大超越了一般意义上的资源分类的传统模式，它应以某些自然景观为构成基础，但却不仅仅是自然景观本身，必然还有相当的人文内容成为其中的内在构成，组合得好，完全有可能使旅游者同时获得综合性的多重满足。
在具体的实施过程中，要使我们的资源开发和项目设置能够尽量满足这一市场需求，关键似乎在于要真正有点现代市场的意识，具备一点商品位的眼光，一是着眼于特定景点的多样化开发利用，二是在景点的区域开发和组合利用方面把文章做足。
在个性凸出的时代，旅游市场对特色项目的需求
从整个当代世界的范围来看，休闲生活与普遍公众的联系越来越紧密，与此相应的一种重要变化，突出地表现为在休闲方式的多样选择中，个性特征起的作用越来越大。表现在旅游行为方面，我们应该注意到，一些新颖有趣的“特色旅游”，正越来越受到各种旅游者的青睐和偏爱。
所谓“特色旅游”，其实就是旅游者怀抱着某种特定的兴存和特定的目的，来选择适合自己个性的旅游点，或者旅游方式。诸如这几年悄然兴起的“民俗旅游”、“探险旅游”、体育旅游、“自行车旅游”、“摄影旅行”、“考察旅行”、“驾车旅行”等等，都属此类。有大量资料显示，各种各样的特色旅游，是当代旅游行为中发展最迅速，总体前景也比较乐观的一大类型。
这一需求的日益强化，同人们的生活正逐渐走出“温饱型”的水平，以及与此相关的观念变化有关。一方面是人们的生活水平在总体上都在迅速提高，另一方面，社会分层却越来越明显，于是寻求生活质量的提高，拥有某种真正的“业余爱好”，把一定的金钱和精力投进去，从而获得某种个性的肯定和自我价值的寻求，这已经成了现代工业社会和都市化进程中一种比较普遍的心理需求。从一个层面上看，各种不同类型的特色旅游的兴趣，实际代表了现代人对模式化传统旅游方式的厌倦和反叛。它是努力追寻个性化生活方式的世界潮流中的一个组成部分。以体育旅行为例，最近一些年来，它之所以显示出越来越强劲的势头，与人们希望通过这类活动，获得多样化的心理满足，价值实现都有其内在的联系。
就总体而言，国内的旅游业在特色旅游这一领域的开拓尚处于初始阶段，没有获得更多旅游业经营者的足够重视，还未形成真正的规模和气候，在这方面的潜力很大，有相当多的文章可以认真去做。关键在于对这一市场需求应有足够的了解和重视。应该强调，现代旅游市场需求中对特色项目的偏爱，与上述所谓综合性满足的需求，并不矛盾，二者间的内在指向其实是完全一致的。
现代文化的崛起和对“自然”与“本色”的需求
最近几年来，我国旅游业快速发展中产生的一个重大失误，集中体现在一些“人造景点”的盲目上马方面。不少“人造景观”之所以正面临着前所未有的严峻挑战，其中一个原因就是因为对现代旅游市场需求的发展趋势缺乏必要的认识。
事实上，越来越多的旅游者所作出的旅游选择中，明显地表现出对“自然”和“本色”的偏爱。这同早些年某些大都市以“繁华”构成旅游吸引力的情况似乎正好形成明显的反差。我们用不着对这种变化过分惊讶，由于旅游者的主要构成是城市人，而所谓“回归自然”又是现代文明中的一大主题，因此，对自然和本色的追求必然成为现代旅游中的一项基本特征。
这一点又可分为几个互有联系的不同层面。首先是人们对各种奇异自然景致的兴趣明显变得强烈起来。这当然主要是由于构成旅游者主体的城市人，常年生活在日益明显的都市化氛围里，所谓“回归自然”的社会文化导向与城市人期望通过旅游行为使人与自然的距离有所缩短的心理需求合而为一，形成了一股越来越大的力量。
其次，一种较为普遍的旅游文化心理是，偏爱于“本色”而不是过分人工痕迹的东西。我们很容易发现，自然资源和人文资源如何以某种“本色”的面目为现代旅游服务，一直是现代旅游发展中最复杂也最迫切需要解决的问题。一些国外的专家认为，从旅游发展的角度看，各种旅游资源更应该是一种活生生的东西，在开发中应该设法保留它们的全貌。这个“活生生”和“全貌”很重要。从现代旅游学的角度看，如何使人文资源和自然资源在旅游发展中能够保留某种“活生生”的形态，并在具体的项目设计中贯彻这一点，就是旅游开发中如何与市场需求相吻合的问题。此外，“全貌”观念的提出，则更给人以启发，至少我们可以这样想，一是几乎所有人文资源它们总是以完整的形象出现的，不可把它们从原本的“本貌”中分割开来。如果失去了这种“活生生”的“全貌”形态，它们本来的生命力是否还能继续存在？它们是否会沦为某种假冒伪劣的东西？如何从“本色”的角度看待人文资源和自然资源的内在价值，关键是要有现代旅游市场的意识，从更大的角度来看待特定资源的价值所在，并且尽量使那些不可避免的人为之物与特定的“自然”和“本色”相协调，成为“全貌”中的一个有机构成。
以云南的情况为例，许多旅游者都反馈道，云南拥有如此多的人文资源和如此丰富的自然资源，其旅游发展的潜力很大。但是，不少人直率地表示，在有一些地方，做得不够好，比如大理的蝴蝶泉，人为的东西太多，在一条长街上有那么多人叫卖同样的衣服，对旅游者特别是人文旅游者说，肯定是无趣的，回去以后，不仅不会愿意再来，也不会向其他人推荐，这就是一个过分人为的东西和商业化破坏了自然景点的例子。相反，丽江的古城建设，就采用了比较好的思路，古城新建的计划令人鼓舞。
还有一点是，旅游区的生态环境保护水平也被旅游者越来越看重。一些专家认为，当代旅游发展的重点难题就是在当代背景下，如何使旅游业一方面获得较好收益，刺激整个区域经济的发展，一方面又能使相关区域内的传统文化和自然生态得到必要的保护。这是整个世界都面临着的严峻挑战。曾经有国外专家以若干个西方国家为例，指出他们在发展旅游业时，未能立足于长远处理好这一关系，导致了一系列严重后果。中国不能再重蹈西方国家走过的弯路，要吸取西方国家在这方面失败的教训，尽早意识到这一问题的迫切性和重要性，做到整体性的协调发展。
由被动到主动，积极参与的需求
有关现代休闲和娱乐方式的研究表明，最受欢迎的休闲与娱乐方式，已经不再是那种纯旁观的传统方式。同样，作为休闲方式之一的旅游来说，旅游者在其旅游过程中积极参与的愿望正变得越来越强烈。这是积极体验和积极参与的意识在现代人这里不断强化的表现。这一趋势是世界性的，具有相当强劲的势头。
北京旅游学院教授刘德谦等专家曾在京津两地进行过一项专题调查，结果显示，“最受青睐的活动依次是：游泳（包括天然水域和泳池）、登山、散步、网球、划船、保健活动、交谊舞、骑马、钓鱼……”刘德谦教授介绍说，在香港和美国的有关调查也分别显示积极参与某项活动也已成为其休闲的主导。由此，刘德谦教授认为：“随着旅游业的发展，随着我国居民旅游心理的成熟，旅游活动开展初期较易实现的受苦饱眼福或静心品味山清水秀的旅游形式，绝不可能永远是所有旅游者的爱好，随着旅游次数的增多和假期的延长，随着社会脉搏的加快和开放力度的增大，积极的度假休憩新潮一定会到来。”①笔者做的有关调查也显示出越来越多的人已经不满足于被动性的观光游览，而希望在旅游过程中能获得某种程度的参与机会。
已成公论的看法是，旅游资源的吸引力总是同其独特性成正比，这当然不错，但是，也许我们在考虑如何对资源进行深度开发利用的时候，还应该把基本思路尽量与市场需求的发展趋势吻合起来，必要时要作一些调整。比如说，不再仅仅着眼于传统的“观光型”的旅游行为，尽可能考虑到如何给旅游者的参与留下些余地和可能。
旅游行为公众化、多样化消费档次的需求
旅游活动曾经囿限于少数有闲阶层内，但进入本世纪的后几十年以来，却渐渐成为众多普通人的休闲行为。由此而来，众多现代旅游者在其旅游过程中对消费档次的需求正越多越多样。这种多样性的需求一方面是由不同旅游者间经济收入水平的差异所构成，另一方面，需要强调的是，这种差别性的需求还不完全表现在不同收入水平的旅游者中间，有时候，同一旅游者在不同的时间不同的场合等也会有不同档次的消费需求。
一方面，我们应该看到，无论国内还是国外，收入水平上表现出来的差距相当大，作为大多数普通人来讲，毕竟都还没有到可以随心所欲消费的地步，只有同时具备各种消费档次，才可能把更多的潜在旅游市场开掘出来。另一方面，即使是收入水平较高的旅游者，往往也会因时因地因自己的某种特殊情况和心理，而需要不同的消费档次来为自己服务。那种把所有成为旅游者的人，视为均是高收入者，均愿意在旅游过程中大把花钱的传统认识，显然已经明显不符合市场现状了。有一个例子较能说明这一点的重要性。韩国的旅游业在近30年间得到了长足的发展，1965年，全国只有37家饭店，客房1338间，到了1991年，已有饭店678家，客房62505间，但是，在最近几年里，发展最快的已经不再是星级饭店，而是各种服务于不同旅游者的公寓式旅店、简朴而又富民族特色的高丽式碍馆、青年旅馆、低价旅店、船上旅店、帐逢营等。这一多层次的住宿结构满足了不同档次的各种旅游需求。
反观国内的情况，在这方面却问题多多。由于习惯性的思维定势在起作用（总是习惯于把旅游者视为“富有者”），一些旅游行业往往是要么在设计项目时就习惯于往高档消费型上考虑，要么是不能针对不同层次的旅游者设计可供自由选择的多样化消费档次，以至落得自塞门路吓跑不少旅游者的结果。说穿了，这是急功近利的主导意识在起作用。我想再次强调，几乎任何一种旅游项目，乃至整个旅游业的一个重要特征就在于它的长期性和持续性，急于“宰客”只会相反的结果。
多样化消费档次的需求既是越来越多的公众参与旅游行为后的必然结果，也是现代旅游消费心理发展的基本趋势。随着众多旅游者消费心理的日趋成熟和个性化的不断成长，对多样化消费档次和结构的需求，已经是而且还将继续是旅游市场中一个重要的发展趋势。因此，在消费档次上能顾及多种需求，让尽量多的旅游者获得最大程度的满足，有效地增加其主动驻留时间，并且为今后的可持续发展留下良好的基础和广阔的空间，我认为，这是旅游发展面对市场的必然选择。
最近几年来，很多地方对发展旅游业都显得很重视，纷纷把它列为本地区的一项支柱性产业，然而，在实际操作过程中，我们往往把注意力主要集中在对本地资源进行种种规划和项目建设方面，而对现代旅游市场的需求，以及这种需求的发展趋势却缺乏必要的研究。
我们知道，旅游业从它的兴起到现在已经发展了整整一百多年。构成现代旅游者的各种基本动机和需求，都已发生了种种变化，他们的喜好、习惯不断趋于复杂化和个性化。因此，如果仍然沿用传统而陈旧的旅游观念来主导我们的旅游业，必然会出现某种程度的失误，甚至是根本性的失误。相对于不断发展的旅游业来说，我们对现代旅游市场需求方面的研究，从总体上显得比较薄弱。我们认为，这种薄弱特别体现在对具体操作能有真正指导意义的理论研究的严重滞后。因为这一研究的薄弱，导致决策失误，从而是使旅游发展规划和项目选择均脱离市场需求的例子，几乎比比皆是。对现代旅游市场的需求以及种种已经变化和正在变化的东西，对其主要发展趋势等，均缺乏足够的分析和研究，那就难免使得我们的不少旅游规划和项目设想，与市场未能接口，从而导致一些规划远远落后于现实的需求，特别是中远期发展的需求，其相关的项目当然就容易成为“时过境迁”的东西，其较长时限内的中远期效益将更无从谈起。
先进的、符合现代人特征的旅游观念当然不是凭空想象出来的，它只能来自于我们对市场的深入了解和研究，特别是市场发展趋势的把握。我认为，应该把对当代旅游市场发展趋势的研究，作为发展旅游业的基本的起点。因为市场经济的一个重要特点，就是市场支配着资源的基本配置，并且确定着资源的利用指向。离开市场的需求，资源的开发利用就将成为“文不对题”的行为。此外，我还想特别提出，在对旅游资源的深度开发中，应该有一点适当的超前意识，尽可能把近期市场的需求与中远期市场的需求结合起来考虑。
试分析国内游客旅游的需求变化趋势
A、地点，注目新鲜与稀罕
B、近地，热衷自驾与亲朋
C、观光，讲究主题与深度
D、行程，开始试调与自主
E、游乐，更爱新潮与心跳
F、休闲，趋向健身与轻松
G、高档，追求野趣与豪华
H、不便，暂且观望与卧游
具体内容如下：
A、地点，注目新鲜与稀罕
人们常常把旅游活动目的称为“求新，求逸，求知”。这种说法虽然不够准确，但是，却可以简单而概括地指明旅游者的目的特征。最近几年，北方地区冬季（曾经是旅游淡季）的冰雪旅游的走热，就是这种“求新”的最好见证。旅游者对新鲜目的地的向往，在2006年及其随后的几年，除了冬季北方冰雪旅游的继续走俏、乡村旅游的继续升温外，新辟旅游目的地旅游、西部旅游（包括青藏高原旅游、宁甘陕旅游、新疆旅游）、台湾旅游等，都将逐渐成为新的热点。
而2006年7月青藏铁路正式通车后开通的北京、上海、广州、成都、西宁、兰州至拉萨的旅客列车，便是更加平民化的西部旅游的极佳机遇。此外，还有正在兴起的探险旅游，也正是这种注目新鲜目的地旅游的一个反映。
B、近地，热衷自驾与亲朋
由于时间和道路的便捷性，近地旅游常常是居民出游的第一选择。这些年我国国内旅游的统计也证明了这一点。近年，随着私有轿车陆续进入中国百姓家庭，自驾车旅游也开始成为中国城镇居民的爱好，2005年三个黄金周的自驾车旅游潮，就是有力的证明（有消息甚至说，2006年春节，北京、天津、苏州、成都和三亚等一些大中城市的信息显示，自驾车出游已经占了短途旅游的2/3分量）。在2006年及其随后的几年，自驾车游将进一步向城镇周边地区扩散。
国家统计局的统计表明，截至2004年底，我国1.82亿城镇居民家庭中，每百户平均拥有家用汽车已经达到2.18辆（近5年，我国消费的轿车已经达到930多万辆，其中公务和商用约占三分之一，其余600多万辆轿车进入普通老百姓家庭，使他们圆了家庭轿车梦）。至2005年底，云南省城镇居民每百户拥有家用汽车8辆；截至2005年7月底，浙江省城镇居民每百户拥有家用汽车8.43辆；至2005年底，广东省每百户城镇居民家庭拥有家用汽车9.7辆。在大城市，2004年，上海市每百户拥有家用汽车5.3辆；至2005年9月底，广州市每百户居民拥有家用汽车6.3辆；至2004年底，北京市每百户城镇居民拥有家用汽车12.64辆。在发达地区的中小城市，居民家庭拥有家用汽的比例就更高，如温州，至2005年底，城市居民每百户家用汽车拥有量已经达到20辆；东莞，至2005年11月底，城市居民每百户家用汽车拥有量竟高达42辆……自驾车旅游，既满足了旅游者休息旅游的需求，又带来了亲朋知己聚会和驾车的乐趣，形成潮流也就不足为奇了。在我们为此做好准备的同时，还必须对已经兴起的“自驾发烧友”的中长距离的跋涉旅游给以及时的关注。
C、观光，讲究主题与深度
随着国内旅游的发展，旅游者也在消费活动中逐渐成熟起来，加之消费思潮的日新月异，因此旅游萌芽期的走马观花已经难以满足消费者的需求。近几年，越来越多的旅游者和旅游经营者都已经注意到了旅游的主题和深度，即使是观光旅游也是如此。2004和2005年，出境旅游的这一倾向已经有了相当的显现，可以预见，这一倾向在今后国内旅游中也必将越来越明朗。关于这一点，不仅在全国各地的旅游广告中已见端倪，而且在各省市县“十一五”规划的编制中也已经开始表现出来。
D、行程，开始试调与自主
虽然全面个性化的旅游时代还没有到来，但是个性化的趋势已经越来越显现。最引人注目的，是目前不少旅行社已经开始了面向自驾车旅游的自选式“菜单”服务。同时，在北京、上海等大城市，有的旅行社的团队旅游也已经开始出现由旅游者自己组团、自定时间、自定线路、自定日程、自定标准的“五自旅游”业务。即使旅游者不是自己组团，一些同路人也相约一起试着要求旅行社部分调整原来的行程“套路”。加之近几年赴港澳“自由行”的启示，从发展趋势看，目前旅游者自己制订线路的消费方式，在未来的国内旅游业务中还有进一步蔓延的可能。
这种所谓DIY式的自点菜单的旅游消费，或者就是扬克洛维奇营销顾问公司(Yankelovich Partners)在旅游趋势观察报告中所指出的，世界旅游中正在发生的“从以目的地为中心向以游客为中心”的转变。
E、游乐，更爱新潮与心跳
早年中国的传统旅游，比较注目于清净与闲适。但是受现代思潮影响的年轻人，却更喜爱快节奏的游乐与刺激。与观光游不同的，是游乐旅游有更多的参与，不只能够带来更多的愉悦，而且常常伴随着挑战自我。2004年北京环球嘉年华52天创造1.4亿元惊人收入的原因，就是因为它“狂欢节”式的游乐活动吸引了102万人次的游客（2005年北京环球嘉年华历时73天，接待游客约156万人次，活动总收入1.7亿多人民币；与2004年相比，总收入增长17.3%，日均客流量增长20%）。有资料显示，这些游客不仅有大量的北京青少年，也有大量专程从北京周边城市赶来的旅游者。
深圳华侨城的几个主题公园都是十分成功的，但是近几年旅游旺季和节假日的统计，却往往把后起的“欢乐谷”推上游客人数和营业收入双双第一的位置。不可否认，新潮新异和令人心跳的游乐旅游，将是国内旅游今后发展的不可或缺的重要组成。可以预料，2006年北京“欢乐谷”的开业，也定将引起更多旅游者和旅游经营者的注目，或者还将带来全国游乐旅游的新高潮。
F、休闲，趋向健身与轻松
近年，我国在注意到居民的旅游需求增长的同时，也开始注意到休闲与旅游的关系。“休闲旅游”的发展，就是两者的有机融合。休闲旅游既是整个旅游活动的一部分，同时休闲旅游也是整个休闲活动的一部分（旅游活动的另一部分是交流类旅游，休闲活动的另一部分是非旅游的本地休闲）。
当人们不再以观光旅游作为唯一选择的时候，休闲旅游便自然而然地补充了进来。在闲暇和休息时，老百姓自然可以有许多的选择；如果他们选择异地休闲（自然，也就是休闲旅游），常常又与一般年轻人的取向不尽相同。一部分平时工作负担较重的职工，常常偏于选择闲适和轻松的休息，人们对城市周边的农家乐的选择，大多属于这种需求；而另一部分对自己身体更为关心的职工，却乐意选择健身活动，在自己常住地选择去健身房、体育馆，在外出旅游时便选择去温泉或度假村。与此相似的是欧洲一些国家正在流行的“健康旅游”（wellnesstourism）。所以，“农家乐”、“度假村”等不仅还有巨大的发展空间，而且如何创造更优环境、如何丰富健身和轻松的内涵，也是应该再加一把力的。
G、高档，追求野趣与豪华
从人们关注的我国“基尼系数”的居高难下，应该确信我国实在有不少的富人。对他们的旅游需求，也同样不应忽视。为了舒适，他们往往会一掷千金；地位形成的惯例，往往又使他们不愿意把自己混同于“一般人”。俱乐部、夜总会、高尔夫，有时候也嫌人多，所以，他们的旅游活动往往便选择了远离普通人的地方。或者这就是国外所谓的“野奢”（rustic luxury）——在荒凉的地方享受着奢侈的旅游生活，以赢得更多的私人空间与更多的个人体验。
漠漠的孤岛，茫茫的草原，浩浩的沙漠，磊磊的山崖，片片林树，霭霭雾云，一顶帐篷，一缕炊烟，一幅耳机，一杯咖啡……但是最好还能就近有一家一应俱全的现代化豪华酒店，这就是他们的需求（我们不应该反对他们的正当消费，但是，保护生态却是必须注意的）。与此相似的，是一些并不十分富有的年轻人，也有类似的旅游喜好。因此，对于这种需求潮流，也同样应该给以适当的注目。
H、不便，暂且观望与卧游
旅游供给贴近群众，“方便”、“经济”常常是不可缺少的。但是，我国目前仍有相当多的居民不具有选择旅游的消费实力，他们还处在从旁观望的时期。对于他们，地方政府应该考虑给予更多一些的关注，如杭州西湖的取消门票、河南省的历史文化遗产日（全省6个城市的67个博物馆和历史文化遗址对公众免费开放两天）等，都是很有意义的举措。只是对于分布全国各地的低收入者说来，这仍然是杯水车薪。他们还必须在观望中等待自己的旅游条件的成熟。而另一些已经具备条件却暂时没有选择旅游的居民，或者因为一时抽不出时间，或者因为某种顾虑……所以也选择了观望，不过他们却常常在书本中、在报刊上、在电视或电脑里“卧游”。
其实，应该说他们都是潜在的旅游者，而观望与卧游都是暂时的。在后一部分居民中，还有少数的同志是旅游批评者，他们常常会对旅游发表许许多多的意见；我们应该认真听取他们的意见，因为这对于旅游活动的开展和旅游业的进步都是十分有益的；而旅游环境和旅游服务的改善，又正是他们从观望到实践的必然。
旅游地产基本概念及其发展趋势
分两个方面解释这个问题：
一、有关旅游地产的概念：
旅游地产是目前较热的话题，一方面作为国民经济战略性支柱产业的旅游业在我国已遍地开花，受到各界各行的关注，另一方面，房地产业更是我国经济发展的主要支柱之一，两者的结合形成新的业态——旅游房地产业虽然发展迅速。
二、旅游地产的运作方式以及发展前景：
前期策划步骤
1.把握大势
分析旅游市场、地产市场等影响项目未来发展的因素，包括旅游地产政策、土地、金融、税收、经济发展情况等。
2.细分市场
按区域范围逐层分析旅游地产市场供需、产品、客源、价格、竞争等，把握市场格局，其中最关键的是目前区域内的旅游市场情况，包括旅游路线和路线特征等。
3.项目分析
对项目进行SWOT分析，挖掘项目和企业的资源，包括对企业操作能力的评估。项目资源包括项目的山水资源、文化资源，对没有突出资源需要嫁接新资源。
4.创新理念
针对上面的市场情况和项目分析，进行一个有高度能落地的定位思路，思考一个关键的问题是：需要创建一个什么样的理念，让项目一枝独秀。
5.项目定位
从政府、客户、竞争、项目、企业五个角度进行分析，得出一个能让项目独树一帜且不空洞、能落地、贴切的定位主题。同时，进行客户定位、功能定位、市场形象定位等。
6.规划布局
根据地形地貌给项目划分板块，根据用地性质和景观情况布局产品，实现景观最大化利用、功能合理布局、动线利于销售经营以及方便出行，以及利润最大化等等。
7.构建产品
在定位的基础上构建旅游地产的产品，要特别注重与地形地貌的结合，因地制宜打造出新奇特的产品，同时要注重可行性和是否植入与旅游休闲相关产业。
8.整合要素
整合能为项目提供支撑和帮助的一切有利资源，如养生资源、设计资源、客户资源、资金等。
9.经济测算
根据政府给予的指标（没有指标的项目则根据项目特点及产品情况），推算项目的指标给政府报批，计算投入产出情况，并根据经济测算结果反推算项目的可行性和规划布局以及项目产品的取舍，以及跟政府进行有效的沟通。
10.开发建议
对项目整体的开发策略、开发节奏以及首期启动进行建议，主要围绕以最少的运作成本撬动整个项目，首期启动则突出项目的的亮相亮点，要做到开门红。
定位策略
1.从人们的心理体验进行主题定位
主要通过两种途径实现：一是怀旧，满足商业社会的人们对历史文化的怀念；二是憧憬未来，满足大众对未来的遐想。
2.结合资源特点进行主题定位
如结合湿地资源打造主题湿地公园，结合温泉资源打造主题温泉度假村、结合自然山水资源打造主题生态度假项目，结合高尔夫资源打造高尔夫高档度假项目，结合人文资源打造主题人文景点，利用滑雪打造滑雪场度假胜地等。通过资源定位主题的项目，关键在于保持资源在区域内的独特性或者唯一性。
3.根据功能进行主题定位
满足健康、休闲、运动、娱乐、商务会议等功能需求的旅游地产，如疗养中心、主题公园、会议中心、影视基地、康体俱乐部等。
开发模式
1.按开发时序分类
（1）旅游为辅，房地产开发为主
这种运营模式下，旅游只是作为房地产开发的一个噱头，以地产为主，旅游仅仅是一个概念。如咸宁碧桂园温泉城，整个项目仅有一个五星级的温泉度假酒店和一座小型的温泉会所，其它地块均用作房地产开发。目前，物业销售达到5期，去年销售总额达到7亿元，去化率达到95%。
（2）旅游先行，带动房地产开发
前期投入大量的资金进行旅游开发，通过旅游聚集人气，提升知名度，提高项目地块价值，为房地产开发做准备，如珠海海泉湾，一期投资25亿，开发面积约1平方公里，由温泉中心、两座五星级酒店、12栋度假别墅、5栋蜜月套房、会所、康体中心、渔人码头与剧场、行政中心，以及配套建起的大型游乐园—神秘岛等建筑群体所组成。二期投资15亿，建成温泉博物馆、温泉学院、高尔夫球场、热气球、人造海滩、自行车巡路和房地产项目。三期开发以独立公寓、多层公寓为主。
（3）旅游与房地产开发并重
这种模式下，旅游开发与房地产开发几乎同时进行，旅游与地产相辅相成，共同发展。通过旅游美化环境、聚集人流，提升地块价值；通过地产快速回笼资金，进一步为旅游开发服务。如嘉鱼山湖温泉，温泉项目于2009年9月开始营业，一期房地产也于2009年9月开盘。
2.按开发目的分类
（1）以提供第一居所为主要目的的旅游住宅开发
这类住宅以为本地置业者提供第一居所为主要目的，多建在旅游资源突出的大中型城市市内或市郊。拥有旅游资源（自然的、人文的或二者兼有的）条件，可细分为三类：直接靠近现有资源和景区开发旅游住宅；在自我营造的旅游景区附近开发旅游住宅；旅游与景观二位一体的房产开发。
（2）以旅游度假为目的的度假房地产开发
大多数位于大中城市远郊或远离大中城市的著名风景区附近，或建在旅游资源突出的旅游目的地城市，旅游接待作用显著。既依托现有的旅游资源或景区，又投入建设休闲度假设施设备，大力营造旅游度假氛围。开发商以提供第二居所度假休闲为目的，业主以度假置业和投资置业为目的。
（3）以旅游接待为目的的自营式酒店
这类酒店紧紧围绕旅游六要素中的“住”做文章，主要功能是为游客提供住宿，可兼具娱乐、会议等功能，多建在旅游、商务发达或会议较多的大中型城市。
（4）与旅游相关的写字楼
以写字楼的形式在旅游资源丰富的城市出现，专为旅游企业如旅游社、旅游咨询机构等提供集中办公的场所，既方便本城居民出游，也方便外地来游游客。此类房地产目前比较少见，但已有涉猎。西安旅游集团开发的西安大厦是典型代表。
（5）以大盘形式出现的综合性旅游房地产开发
大多位于旅游目的地城市，兼有第一居所和第二居所功能。如万达在昆明的房地产开发，是集旅游度假、大型休闲体育设施、低密度产权式酒店、别墅等为一体，兼具第一居所和第二居所功能的大型综合度假休闲社区。华侨城、宋城旅游房地产开发也都是大型综合性旅游房地产开发。
未来发展模式
1.资源+主题酒店
旅游地产的主题是其核心内容，是旅游地产能够存在与发展的根源，也是旅游地产形成特色的主要部分。如三亚海棠湾亚特兰蒂斯项目，以其海洋文化、海洋乐园、休闲购物一站式主题度假模式落户海南。
2.养生地产
养生、健康等问题也逐渐成为人们除收入水平以外最为关注的问题，旅游养生地产也渐入眼帘，并拥有着强大的升值潜力。中国旅游养生地产类型有：养生SPA会所、养生公寓、养生度假村、养生旅游社区或产业聚集区等，旅游养生地产开发需要通过策划规划把这些产品相互之间整合起来，形成区域组团、项目成团的结构，并设计出合理的空间布局，交通与游线，从而突出配套的特色化。
3.文化产业与地产结合
通过不同的文化类别，打造不同的主题文化，通过整理相关产业的资源，促使整个文化产业链上的资源最大化。“文化地产”是文化产业与地产、运营相结合为一体的综合服务平台，通过运营使文化产业链价值最大化，同时使文化地产价值实现增值是整个文化地产开发与运作的核心。
成功的关键因素
1.大盘
旅游地产往往由于地段偏远，交通生活配套不完善，消费者距离抗性明显。如果项目没有规模效应，就无法承担高成本的配套建设，即使好不容易催熟的区域也是为他人做嫁衣。除非采用缝隙战略，选择成熟区域内大盘开发商的周边地带快速开发，低价走量。
因此，做旅游地产要做好大盘长期开发的准备。可以采用先跟政府约地、分期投资的方式解决一次性投资巨大的问题。同时，大规模旅游地产开发要找准长期市场定位点，综合考虑区域和景观资源的影响，从而以更稳健的方式推进旅游大盘开发。
2.大配套
旅游地产消费弹性大，客户对于品质的敏感度大大高于价格敏感度，亮点配套作为加分项目往往是促成项目成交的临门一脚。旅游地产一定要重视以自建大配套弥补项目先天不足，以高品质的配套带动项目升值。
成功的旅游地产项目，无论是“三菜一汤”（景区、高尔夫、主题公园，温泉）还是“六大引擎”（景区、酒店、温泉、游艇、高尔夫、主题公园），核心配套都是为了实现五大功能：住宿——通常规划多个星级酒店；观景——以大范围自然景区为主，小范围项目景观为辅；购物——主题商业兼顾生活配套和特色购物体验；休闲——多配备高尔夫球场、游艇俱乐部等高端休闲业态；特色体验——借当地产特色资源重新包装开发出亮点。通过五大功能综合搭配，构建大配套体系，形成旅游地产产业聚合力。
3.大资源
旅游地产建立于资源基础之上，资源挖掘或整合不足是目前多数旅游地产项目普遍面临的问题。从已有项目成功经验来看，有两类资源可以重点挖掘利用。
一是自然景观资源。能够抢占一个区域最核心、最稀缺的景观价值，是旅游地产项目后期成功的必要条件。在资源的选择上要以景观类资源为主，因为现阶段刚进入休闲度假旅游阶段，自然资源对旅游地产是驱动价值仍然高于人文资源。
二是嫁接商务资源，会议驱动的旅游地产一再验证了其巨大的价值，如博鳌论坛、昆明世博会等。结合会展产业链，有助于形成优良的会展旅游氛围，并且通过完善的基础商业配套建设，迅速提升区域价值能级，对旅游地产项目形成长期利好。
4.大内涵
旅游地产的出路在于鲜明的主题，能够让人获得精神上的享受和心理上的满足。这是旅游地产形成特色竞争力区隔的关键因素，也是最难以达成的领域。业内也一直批判旅游地产项目大多内涵不足，没有灵魂，但目前仍然没有出现几个真正主题鲜明的项目。客观来讲，即使知道旅游文化对旅游地产的拉动价值，而建设主题文化是投入大、见效慢的大工程，所以不管在主观意愿还是客观条件都存在一定门槛。
但是，讲故事、吃软饭是旅游地产必不可少的功课。有些资源是可以进行嫁接式的应用，例如植入当地特色文化，通过当地较有影响力的历史、民俗等提升项目的价值品味，可以在项目举办有影响力的大型特色节庆活动，例如西双版纳的泼水节等少数民族文化嫁接。
5.大整合
旅游地产涉及范围非常广泛、关系错综复杂。房企承担着品牌的塑造和管理、持有物业的经营管理、地区开发各方利益的协调管理等重任。如果无法理顺这些关系，旅游地产的深入开发将会遇到瓶颈。需要充分整合各方资源才能保障顺利开发和运营。除了政府、设计院等传统地产的多个接口外，在内部运营方面需要整合酒店运营商、主题公园运营商等合作资源，在外部资源导入方面需要整合旅行社、周边景点等协同资源。
6.大蓄客
相对城市住宅而言，旅游地产属于窄众客群，缺少客户是项目常态，因此要做好打持久战的准备。旅游地产在销售方面需要翻越两座大山：一是大量蓄客，二是长期续销。今后旅游地产的蓄客将是全国范围内的大蓄客，在争取本地客户的同时，区域化乃至全国化营销能力将成为影响项目去化的关键。异地布点的数量和拓展力度将决定旅游地产项目的去化速度。
短期的客户还可以想办法争取，但长期的客户从何而来，如何保障销售的可持续性？在广布渠道的同时，还需深挖老客户资源，通过老带新或重复购买支撑长期销售，这是旅游地产操盘者需要重点关注的突破点，进而解决长期续销的问题。
7.大运营
旅游地产的主体产品包含三个层面：可见的物业、可感受的体验、可升值的资产。旅游地产项目前期经营状况的优劣，对后期投资消费者的信心也会发生关键性的影响。对于客户而言，信心往往比折扣更重要，让客户看到资产升值的空间，不管是项目品牌还是企业品牌。资产升值是旅游地产的原点，运营的关键是树立客户对项目的信心。因此，需要将长期运营视为旅游地产项目产品的有机组成部分，做好商业、酒店、主题公园等业态的运营。
对于一些有较强经营能力的房企而言，已经非常注重旅游地产长期开发中的后期利润价值，即不动产的租赁经营、旅游产品的门票和辅助收入、商业配套设施的收入等，从而形成一个良好的产业链条，实现多元化的盈利模型，实现长期获益。
8.大布局
旅游地产由于上述固有特点，往往要经历8-10年甚至更长的开发周期。开发周期的拉长，导致投资回收期的滞后，拉低企业的资产周转率。因此，从房企项目整体配置来看，旅游地产应属于中长期布局的一类项目，需要搭配一些短平快的项目以提供现金流和短期利润。而对于更多的房企而言，旅游地产多属机会型项目，如果可行性论证可行，可以权衡考虑进行长远开发。但前提是需要充分考虑能否承受大规模、长周期的持续投入，方能在企业的大棋局下谨慎布下这枚重量级的棋子。
